Politique d'attribution des logements

Le Cadre Réglementaire et Législatif

La politique d’attribution de la SA d’HLM ÉNÉAL s’inscrit dans le cadre législatif et réglementaire tel qu’il est défini dans le Code de la Construction et de L’Habitation notamment dans les articles L 441 et suivants et R 441 et suivants.

L’attribution des logements est de la compétence exclusive des Commissions d’Attributions, sur proposition, le cas échéant, d’un réservataire.

Les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés, avec le concours financier de l’Etat, sont attribués par la SA d’HLM ÉNÉAL à :

•  Des personnes physiques de nationalité française ou des personnes physiques admises à séjourner régulièrement sur le territoire français,
• Des ménages dont les revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources (sauf dérogations règlementaires),
• Des associations déclarées ayant pour objet de sous louer ces logements, à titre temporaire, à des personnes en difficulté et d’exercer les actions nécessaires à leur réinsertion et ce toujours dans le respect des plafonds de ressources réglementaires.

Il est tenu compte notamment, lors des attributions :

• De la composition familiale,
• Du niveau de ressources du ménage,
• Des conditions de logement actuelles du ménage,
• De l’éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.
• De l’ancienneté de la demande.

Les engagements de réservation

A) Le Contingent réservé de l’Etat en Gironde et le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisés

Le contingent de logements réservés de l’Etat représente 30% du patrimoine des logements et se détaille de la façon suivante, conformément à l’article R 441-5 du CCH :

• 25 % des logements sont destinés à l’accueil des publics prioritaires tels que définis dans le cadre du PDALHPD de la Gironde
• 5% au bénéfice, des fonctionnaires, des agents civils et militaires de l’Etat

Au plan départemental, le Contingent Prioritaire est intégré au Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées co-piloté par l’Etat et le Conseil Départemental de la Gironde.

La mise en place de ce dispositif contribue à la mise en œuvre effective du droit au logement opposable, tout en tenant compte des objectifs de mixité sociale des villes et des quartiers, et d’équilibre de peuplement au sein du patrimoine de la SA d’HLM ÉNÉAL.

Le dispositif de gestion du contingent préfectoral est un dispositif contractuel reposant sur deux principes :

• Le maintien du principe de délocalisation de l’offre de logements, et la contractualisation sur un objectif global départemental d’attributions aux publics prioritaires, objectif décliné par bailleur.
• Une identification précise des ménages prioritaires, notamment les publics reconnus prioritaires par la COMED (Commission de Médiation) de la Gironde, et une mise en réseau des acteurs.

Les publics identifiés comme prioritaires sont :

• Les ménages reconnus comme « prioritaires et urgents » par la Commission de médiation du droit au logement opposable DALO
• Les réfugiés
• Les publics hébergés en structure et reconnus aptes à l’accès à un logement autonome permettant aux structures de jouer pleinement leur rôle d’accueil des populations relevant réellement des dispositifs d’hébergement : hébergés dans les dispositifs d’hébergement d’urgence et temporaire (CHRS, centres d’hébergement d’urgence, CADA, parc ALT, résidences sociales, prisons…), hébergés en foyer maternel, sous-locataires ne pouvant bénéficier d’un glissement de bail
  • L’ensemble des ménages relevant des critères du PDALHPD actuel, à savoir,
          - Ménages de bonne foi menacés d’expulsion du parc privé
          - Ménages dont le logement est insalubre (avec un propriétaire privé défaillant)
          - Familles nombreuses (4 enfants et plus)
          - Ménages en situation de mal logement, en grande difficulté dans l’accès à un logement adapté à leurs besoins (pour cette dernière catégorie,  l’expérimentation a permis d’affiner ces critères) :
                  - sur-occupation lourde : situations où la taille du ménage est supérieure ou égale à la taille du logement plus 2 personnes
                  - taux d’effort supérieur à 40 %
                  - habitat précaire : caravane, hôtel, voiture, camping…
                  - handicap (situation actuelle de logement incompatible avec le handicap)
                  - hébergement chez un tiers : examen de la situation de mal logement générée par cet hébergement (sur occupation lourde) et de la cause de cet hébergement (violences conjugales, logement insalubre…) pour une prise en compte au cas par cas dans le cadre du contingent.
• Les fonctionnaires et agents civils et militaires de l’Etat à hauteur de 5% maximum de l’objectif fixé.

B) Les réservations au titre d’Action Logement :

En contrepartie d’une participation financière des Organismes Collecteurs du 1 % dans les opérations nouvelles, La SA d’HLM ÉNÉAL met à leur disposition un certain nombre de logements destinés notamment aux salariés d’entreprises. Chaque départ de locataire est signalé au réservataire concerné qui propose trois candidatures. A défaut de candidat, le logement est remis temporairement à disposition du contingent de la société.

C) Les réservations du Conseil Départemental

Le Conseil Départemental de la Gironde est cosignataire avec l’Etat du Plan Départemental d’Actions pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées en application de la Loi Besson du 31 mai 1990. Ce plan prévoit le développement d’une offre locative nouvelle à bas loyer que le Conseil Départemental soutient en apportant son aide financière, afin de favoriser la réalisation de programmes de logements sociaux adaptés aux besoins actuels des ménages à faibles ressources.

Le Conseil départemental bénéficie d’un droit de réservation fixé à 20% par programme sur le territoire de la délégation des aides à la pierre et à 10% des logements financés en PLAI sur le territoire de Bordeaux Métropole

D) Autres réservations des Collectivités Locales

En contrepartie de la garantie financière de Bordeaux Métropole, ÉNÉAL s’engage à réserver à celle-ci 20 % des logements construits. 50 % de ces logements sont remis à la disposition de la Mairie du lieu d’implantation du programme de construction et 50 % sont réservés au personnel de l’Administration Communautaire.

Le total des logements réservés aux Collectivités Territoriales, aux Etablissements Publics les groupant et aux Chambres de Commerce et d’Industrie en contrepartie de l’octroi de la garantie financière des emprunts ne peut globalement représenter plus de 20 % des logements de chaque programme

L’enregistrement des demandes de logements

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion a instauré la demande unique de logement social sous la forme d’un formulaire cerfa et la mise en œuvre du Serveur National d’Enregistrement (SNE) délivrant un numéro départemental unique.

La loi ALUR vient compléter ce dispositif en modifiant l’article L 441-2-1 du CC, dans un esprit de simplification des démarches du demandeur. La demande de logement social, ainsi que les pièces justificatives afférentes sont désormais partagées par tous les acteurs du logement social, au niveau départemental. On parle ainsi de « dossier unique ».

Les orientations générales d’attribution

Dans le respect des obligations qui précèdent, en conciliant les intérêts et attentes légitimes des différents partenaires et en tenant compte de la stratégie, du savoir-faire et de la spécificité du patrimoine de la SA d’HLM ÉNÉAL, la politique d’attribution doit s’inspirer des préoccupations et objectifs suivants :

A) La recherche d’une plus grande mixité sociale et d’un rééquilibrage social justifié par la fragilité globale de la population actuellement logée doit notamment être exploitée, par la mise en œuvre des mesures de déplafonnement des ressources pour le patrimoine en quartier prioritaire ainsi que le dispositif concernant les logements neufs financés en PLUS.

B) Une prise en compte particulière des demandeurs ou locataires séniors ou en situation de handicap nécessitant un logement adapté à leur situation.

C) Une attention particulière aux locataires en place, afin de satisfaire aux besoins de décohabitation, de parcours résidentiel, de solvabilisation accrue grâce au relogement, ou

encore de meilleure adéquation de la taille du logement à la composition familiale ; cette priorité concerne également les relogements inhérents aux opérations de réhabilitation ou de renouvellement urbain conduite par la société.

Les critères d’arbitrage

Dans l’esprit de ce qui précède et dans le cas où, pour un logement disponible, plusieurs candidatures sont admissibles, il est préconisé de retenir, par ordre de priorité, et selon l’ancienneté de la demande :

Les personnes en situation de fragilité vis-à-vis du logement

1. Les personnes en situation de fragilité vis-à-vis du logement.

2. Les personne handicapées <et> <ou> âgées ou les ménages hébergeant de telles personnes, déjà locataires ou non, notamment au regard du patrimoine de logements adaptables ou adaptés à leur situation

3. Les personnes dont le relogement serait nécessaire dans le cadre d’une opération conduite par la société ou les mutations permettant la libération d’un logement faisant l’objet d’une vente HLM.

4. Les personnes déjà locataires de la société, notamment pour leur permettre d’occuper un logement correspondant mieux à la composition du ménage, à leur état de santé, ou à leurs ressources.

5. Les ménages nécessitant un rapprochement du lieu de travail ou des équipements correspondants aux besoins familiaux (écoles, soins, etc…) ou qu’un nouvel emploi conduit à changer de domicile.

Les mesures d’accompagnement

Au-delà de l’attribution elle-même, il doit être recherché une intégration durable de la famille dans le logement et dans son environnement.

A ce titre, en cas de difficultés sociales et/ou financières (niveau ou précarité des ressources, taux d’effort important, etc…), il est recommandé de mettre en œuvre des mesures spécifiques telles que :

• Saisine du FSL pour faciliter l’accès au logement,
• Mise en place d’une garantie Locapass,
• Accompagnement social par une structure spécialisée, pouvant s’appuyer sur un dispositif de sous-location.

Il est demandé au Conseil d’Administration d’autoriser :

• La mise en œuvre de ces orientations d’attribution des logements.

Consultez ici le règlement intérieur de la Commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements - CALEOL.